Archive dans novembre 2017

résidence tourisme

Résidence tourisme

 

Investir dans l’immobilier touristique, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l’eau… C’est la recette economique, apparement , que proposent les promoteurs immobiliers qui commercialisent des résidences de tourisme. Ces types logements, parfois des petites maisons, sont construits pour être loués à la semaine aux touristes. Pour cela, ils sont dotés d’un certain nombre de services (accueil, ménage, restauration, piscines…) et gérés par un exploitant professionnel, souvent une chaîne qui gère des résidences. Des sociétés connues, comme Pierre et Vacances ou Maeva, CGH. Ces exploitants ne souhaitent pas être propriétaires des logements qu’ils louent aux touristes, pour des raisons financières. Voilà pourquoi, chaque fois qu’une nouvelle résidence se construit, appartements et maisons sont mis en vente, un par un.
Remboursement de la TVA de l’investissement

Investir dans l’un de ces logements permet de récupérer auprès du fisc la TVA payée sur le prix d’acquisition (19,6 %). Beaucoup de promoteurs épargnent cette démarche à leurs clients : ils font l’avance de cette TVA, ce qui évite à l’acheteur d’avoir à la financer… et permet au vendeur d’afficher des prix plus attractifs. Mais attention ! Cette TVA n’est restituée qu’à condition que l’investisseur particulier conserve le bien pendant vingt ans. S’il le revend avant, il devra restituer au fisc la TVA correspondant aux années qui manquent pour atteindre cet anniversaire fatidique. L’autre atout de la formule tient à la rentabilité qu’elle annonce. L’investisseur loue le logement à l’exploitant, qui signe avec lui un bail commercial de neuf à douze ans, verse un loyer (chaque trimestre ou chaque année), s’occupe de sous-louer le logement aux touristes et en paie les charges. L’acheteur connaît ainsi à l’avance le loyer net qu’il peut espérer pendant cette période. La rentabilité garantie est le plus souvent comprise entre 4 % et 5,50 % net par an.
Rentabilité des résidences de tourisme – les frais liés au placement

Qu’on ne s’y méprenne pas ! La rentabilité est calculée sur le prix hors taxes de l’investissement (puisque la TVA est remboursée). De plus, elle ne tient pas compte des frais à la charge du propriétaire : la taxe foncière, parfois très élevée dans les zones touristiques, ou les travaux de remise en état éventuels à la fin du bail. Elle est en outre diminuée si l’investisseur ou sa famille souhaitent occuper son bien quelques semaines dans l’année. Enfin, ce loyer est garanti… tant que l’exploitant remplit son rôle. S’il fait faillite, par exemple, les propriétaires de la résidence devront trouver un remplaçant, et négocier avec lui un nouveau bail et un nouveau loyer.
Fiscalité investissement résidences de tourisme – ZRR – Loueur meublé non professionnel – LMNP

De nombreux promoteurs font miroiter aux investisseurs des avantages fiscaux. Le contribuable a l’embarras du choix, car plusieurs régimes existent. Quand la résidence neuve est située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou une ville nouvelle, si elle est louée non meublée à l’exploitant pendant neuf ans au moins, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 25 % de l’investissement, retenu dans la limite de 50 000 € maximum (100 000 € pour un couple marié ou pacsé). Soit une économie d’impôt maximale de 12 500 ou 25 000 €, étalée sur six ans au plus, à raison chaque année d’un sixième du montant de l’avantage fiscal. Ceux qui acquièrent une résidence déjà construite peuvent en profiter dès l’année d’acquisition, mais seulement à compter de l’année où le logement est achevé en cas d’achat sur plan. Lorsque la résidence de tourisme convoitée n’est pas située dans une zone qui ouvre droit à cet avantage fiscal, aucune réduction d’impôt n’est prévue. Les promoteurs conseillent alors de louer le logement meublé, quitte à verser un supplément de prix pour l’achat du mobilier. Dans ce cas, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible d’en déduire diverses charges, tels les intérêts d’emprunt ou la taxe professionnelle (car il est à noter que le fisc exige le paiement de cette taxe !). Tant que cette activité ne dégage pas plus de 23 000 € de recettes annuelles brutes, qu’elle ne contribue pas à la moitié des revenus du contribuable et que celui-ci n’est pas inscrit au registre du commerce, peu importe que les déductions dépassent les recettes, il est considéré comme un loueur en meublé non professionnel. Le déficit éventuel n’est pas déductible de ses autres revenus (salaires ou pensions, par exemple), mais, les premières années, toutes les charges retranchées des loyers permettent au moins de minorer voire d’éviter de payer l’impôt sur ces derniers. Pour se simplifier la vie, l’investisseur peut aussi renoncer à décompter les charges et opter pour le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC). Il inscrit simplement le montant brut des recettes locatives dans sa déclaration fiscale, la somme s’ajoutant à ses autres revenus. L’Administration applique elle-même un abattement forfaitaire de 71 % ; l’impôt sur le revenu ne frappe donc que les 29 % restants. Enfin, ceux qui tirent de la location meublée plus de 23 000 € par an ou au moins la moitié de leurs revenus peuvent, en s’inscrivant au registre du commerce, bénéficier d’un statut fiscal qui comporte d’autres avantages, celui de loueur en meublé professionnel. Peu de particuliers y ont accès, car cela exige un investissement souvent très important.

Un placement incertain pour 2018 ?

Avec les résidences de tourisme, la bonne affaire est-elle au rendez-vous ? Certains investisseurs en sont satisfaits. D’autres ont eu de mauvaises surprises (soucis de construction ou déconvenues sur l’emplacement ou l’exploitant lui-même, notamment). Certes, c’est une solution pratique pour bénéficier d’un placement immobilier clés en main. Mais les prix de ces résidences sont souvent assez élevés, notamment comparés à ceux des logements anciens. À la fin du premier bail, il faudra parfois devoir financer des travaux de remise en état. Et rien ne dit que l’exploitant ne proposera pas alors de verser un loyer plus faible. Enfin, au moment de la revente, il est généralement plus difficile de trouver preneur pour un logement en résidence de tourisme que pour un bien classique. Car souvent les candidats à l’acquisition recherchent un appartement ou une maison pour leur usage personnel. Dans ce cas, acheter dans une résidence où les touristes défilent à longueur d’année a de quoi faire hésiter…
Utiliser sa propre résidence de tourisme

De nombreux promoteurs proposent aux investisseurs qui achètent un logement en résidence de tourisme de bénéficier de quelques semaines d’occupation chaque année, pas forcément dans le logement acheté, mais dans un autre similaire. Un bon plan ? Pas nécessairement, car ce n’est pas gratuit. En réalité, ces semaines d’occupation sont considérées comme un loyer perçu en nature. Elles viennent donc diminuer la rémunération versée par l’exploitant, ce qui fait chuter la rentabilité locative parfois autour de 3 % seulement. Et elles sont imposables : la contrepartie financière notifiée sur le contrat doit être déclarée, au même titre que les loyers payés en argent. Ceux qui sont séduits par le concept doivent savoir que certains promoteurs proposent aussi d’utiliser ces semaines d’occupation dans d’autres résidences du groupe, ou parfois même, moyennant des frais supplémentaires, à l’étranger. Un point à considérer avant d’acheter lorsque l’on souhaite varier ses lieux de séjour.

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