Comprendre le crédit in fine et le crédit amortissable
Lorsque l’on envisage un investissement locatif, le choix du type de financement est déterminant pour optimiser la rentabilité du projet. Deux types de prêts immobiliers sont généralement proposés : le crédit in fine et le crédit amortissable. Chacun présente des caractéristiques financières bien distinctes, qui doivent être analysées en fonction de votre stratégie patrimoniale, de votre fiscalité et de l’objectif de long terme.
Avant de comparer ces deux solutions, il est nécessaire d’en comprendre le fonctionnement et les implications concrètes en matière de trésorerie, charge d’intérêts et fiscalité.
Le crédit amortissable : le choix traditionnel
Le crédit amortissable est le mode de financement le plus répandu lors de l’achat d’un bien immobilier. Ici, l’emprunteur rembourse une part du capital emprunté à chaque échéance, en plus des intérêts. Le montant des mensualités reste généralement constant (hors assurance et réindexation éventuelle), mais la part d’intérêts diminue dans le temps tandis que le capital remboursé augmente.
Les principaux avantages du crédit amortissable :
- Crédit sécurisé : à la fin du prêt, le capital est entièrement remboursé.
- Charge maîtrisée : les échéances constituent une dépense régulière et prévisible.
- Diminution du risque : le taux d’endettement diminue progressivement au fil du temps.
Cependant, ce type de prêt peut impacter la capacité d’épargne de l’investisseur puisque les premières années, les mensualités comprennent une part importante d’intérêts peu productifs, réduisant les marges de manœuvre financières.
Le crédit in fine : une approche patrimoniale plus stratégique
A l’opposé du crédit amortissable, le crédit in fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital, quant à lui, est réglé en une seule fois à l’échéance du contrat (généralement entre 10 et 20 ans). Ce mode de financement exige en général que l’emprunteur dispose d’un capital à placer (souvent dans une assurance-vie) pour garantir le remboursement final du capital emprunté.
Les avantages du crédit in fine dans le cadre d’un investissement locatif :
- Mensualités allégées : seul le paiement des intérêts est exigé chaque mois, améliorant la trésorerie.
- Optimisation fiscale : les intérêts sont intégralement déductibles des revenus fonciers, ce qui est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés.
- Efficacité patrimoniale : permet de laisser « travailler » le capital emprunté via d’autres placements productifs (notamment les contrats d’assurance-vie).
En revanche, le crédit in fine suppose une bonne maîtrise de ses finances. Il présente un risque s’il n’est pas accompagné d’une stratégie solide d’épargne pour honorer le remboursement du capital à l’échéance du crédit.
Crédit in fine vs amortissable : comparaison des coûts sur la durée
Le coût total du financement est un critère clé pour tout investisseur. À première vue, le crédit in fine peut sembler plus cher en raison du fait que le capital n’est jamais réduit, et que les intérêts sont donc calculés sur le montant intégral pendant toute la durée du prêt. Mais cette lecture est à nuancer dans le cadre d’un investissement locatif, notamment du point de vue fiscal.
Voici un comparatif synthétique sur 15 ans pour un investissement de 200 000 € à un taux fixe de 3 % :
- Crédit amortissable : vous remboursez environ 1 381 €/mois, pour un coût total en intérêts de 48 580 € sur la durée du prêt.
- Crédit in fine : vous payez environ 500 €/mois d’intérêts, soit un total de 90 000 € sur 15 ans (pas de capital amorti). Toutefois, les 90 000 € sont potentiellement déductibles des revenus fonciers, réduisant fortement l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.
En intégrant la fiscalité, la rentabilité du crédit in fine peut devenir supérieure pour les investisseurs fortement imposés, notamment ceux en SCPI ou investissant dans des biens à forte rentabilité locative.
Optimiser son investissement locatif en fonction de sa fiscalité
Le choix entre crédit in fine et amortissable dépend étroitement du profil fiscal de l’investisseur. En effet, les intérêts d’emprunt déductibles permettent une réduction significative de l’imposition sur les revenus fonciers – un avantage crucial pour les contribuables dans les tranches à 30 % ou plus.
Voici quelques grandes lignes d’orientation :
- Investisseur faiblement imposé : un crédit amortissable est souvent plus pertinent. Il limite le coût global du financement tout en simplifiant la gestion.
- Investisseur fortement imposé : le crédit in fine peut permettre de maximiser les déductions fiscales et d’investir le capital dans un produit financier (assurance-vie, SCPI) générant des rendements.
- Stratégie patrimoniale : si l’investissement locatif entre dans une approche globale d’optimisation (transmission, capitalisation), le crédit in fine permet une ingénierie financière plus poussée.
Apport initial et garanties exigées : quel crédit est le plus accessible ?
Les banques exigent généralement un niveau de garanties supérieur pour un crédit in fine. En effet, ne pas rembourser de capital pendant la durée du prêt accroît le risque pour l’établissement prêteur. Il est donc habituellement demandé :
- Un capital placé équivalent au montant emprunté dans une enveloppe sécurisée (souvent sous forme d’assurance-vie adossée en nantissement).
- Une situation financière stable ou un patrimoine suffisant.
À l’inverse, le crédit amortissable est souvent plus facile à obtenir, notamment pour des primo-investisseurs ou des profils disposant de moyens limités à consacrer à un apport.
Quel choix optimiser pour un investissement locatif en 2024 ?
Alors que les taux d’intérêt remontent depuis 2022 et que les conditions de crédit sont plus strictes, la sélection entre crédit in fine et amortissable doit être mûrement réfléchie. En 2024, les incertitudes économiques, l’évolution du marché immobilier et les contraintes d’endettement imposées par le HCSF renforcent l’importance d’une approche personnalisée.
En résumé :
- Le crédit amortissable reste un choix prudent, adapté à ceux qui privilégient la simplicité, la prévisibilité et la réduction progressive du capital emprunté.
- Le crédit in fine s’adresse aux investisseurs expérimentés, bien conseillés fiscalement, et capables de suivre une stratégie d’épargne rigoureuse pour optimiser la rentabilité nette après impôts.
Pour choisir judicieusement, il est pertinent de solliciter un conseiller en gestion de patrimoine, un courtier en crédit immobilier ou un expert-comptable. Ces professionnels sauront vous orienter vers la solution la plus rentable en fonction de votre profil d’investisseur, de vos objectifs financiers à long terme et de votre capacité à absorber la charge fiscale ou de trésorerie.